Affitto o casa di proprietà: cosa conviene se vuoi smettere prima
In Italia la casa di proprietà è quasi un dogma. Ma per chi vuole raggiungere l'indipendenza finanziaria la domanda giusta non è "affitto o mutuo?", è: quale delle due richiede meno capitale per il resto della vita?
Perché il solito confronto non basta
Il confronto classico mette la rata del mutuo contro il canone d'affitto e conclude che "l'affitto sono soldi buttati". Ma dimentica due cose: anche gli interessi, i costi di acquisto e la manutenzione sono soldi che non tornano; e i soldi investiti nella casa non sono disponibili per generare rendita.
Per chi pianifica di smettere di lavorare, conviene ragionare in un altro modo: quanto capitale serve, in ciascun caso, per avere una casa per sempre?
Il confronto in ottica FIRE
Se sei proprietario ti servono il valore della casa (già pagata) più il capitale necessario a sostenere i costi annui di proprietà: manutenzione, condominio, assicurazione, eventuali imposte. Una stima prudente è l'1-1,5% del valore della casa l'anno.
Se sei in affitto ti serve il capitale che sostiene il canone per sempre, adeguato all'inflazione.
Esempio con una casa da 300.000 €, costi di proprietà dell'1,5% (4.500 € l'anno) e un tasso di prelievo del 3,5%:
| Calcolo | Capitale necessario | |
|---|---|---|
| Proprietà | 300.000 € + 4.500 € ÷ 3,5% | ≈ 428.600 € |
| Affitto a 12.000 € l'anno | 12.000 € ÷ 3,5% | ≈ 342.900 € |
| Affitto a 18.000 € l'anno | 18.000 € ÷ 3,5% | ≈ 514.300 € |
Una regola pratica: con queste ipotesi, il punto di pareggio è un affitto annuo pari a circa il 5% del valore della casa. Se l'affitto di una casa equivalente costa meno del 5% del suo prezzo, l'affitto richiede meno capitale; se costa di più, la proprietà è più efficiente. Cambiando tasso di prelievo e costi, la soglia si sposta: rifai il conto con i tuoi numeri.
Cosa il calcolo non dice
A favore della proprietà
- Nessuna imposta sull'"affitto implicito": chi vive nella propria casa non paga tasse su quel beneficio, mentre i prelievi dal portafoglio per pagare un affitto sono in parte tassati.
- Stabilità in vecchiaia: a 80 anni cercare casa o subire un aumento del canone è più difficile. Per molti la sicurezza vale più di qualche punto di efficienza.
- Protezione dall'inflazione: il valore della casa tende a seguire l'inflazione nel lungo periodo, così come i canoni.
A favore dell'affitto
- Flessibilità: smettere di lavorare spesso significa poter vivere altrove, magari in una zona che costa molto meno. Da proprietario, trasferirsi costa migliaia di euro tra vendita e acquisto.
- Diversificazione: con la casa, gran parte del patrimonio è concentrata in un unico immobile, in un'unica città.
- Costi di transazione: agenzia, notaio e imposte si pagano a ogni acquisto e rivendita, e spesso valgono diverse migliaia di euro.
E il mutuo?
Se compri con un mutuo, fino all'estinzione hai una spesa in più, ma temporanea. Non va trattata come una spesa per sempre nel calcolo del numero FIRE: ne parlo nella guida estinguere il mutuo o investire.
Allora, cosa conviene?
Non esiste una risposta valida per tutti, ed è proprio il punto. Per chi ha già una casa di proprietà senza mutuo, spesso è il pezzo più solido del piano. Per chi deve ancora decidere, conviene fare il conto del capitale necessario nelle due ipotesi, in base a dove vuoi vivere dopo aver smesso di lavorare, non solo oggi.
È una delle scelte che più influenzano il tuo numero FIRE, e una di quelle che conviene fare con i numeri davanti.
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