Estinguere il mutuo in anticipo o investire?

Il principio: un debito rimborsato è un rendimento garantito

Ogni euro con cui riduci il mutuo ti "rende" esattamente il tasso di interesse che smetti di pagare. Senza rischi, senza imposte, senza oscillazioni. Il confronto giusto quindi non è tra mutuo e rendimento lordo degli investimenti, ma tra tasso netto del mutuo e rendimento netto atteso di quello che faresti con quei soldi.

Passo 1: il tasso netto del mutuo

Sul mutuo per l'abitazione principale puoi detrarre il 19% degli interessi, fino a 4.000 € di interessi l'anno. Se il tuo mutuo è al 3% e gli interessi annui restano sotto quella soglia, il costo netto è circa 3% × (1 − 0,19) ≈ 2,4%.

Per i redditi più alti, dal 2025 le detrazioni sono soggette a limiti complessivi: in quel caso il costo netto può avvicinarsi al tasso pieno. E se il mutuo è a tasso variabile, il confronto va rifatto ogni volta che cambiano i tassi.

Passo 2: il rendimento netto degli investimenti

Dal rendimento atteso di un portafoglio vanno tolti costi, imposta di bollo e il 26% sui guadagni. Un portafoglio con un rendimento lordo atteso del 5-6% può scendere intorno al 3,5-4% netto. E soprattutto non è garantito: in alcuni periodi di 10 anni i mercati azionari hanno reso poco o nulla.

Passo 3: le domande prima dei numeri

• Hai un fondo di emergenza? Soldi messi nel mutuo non tornano indietro. Prima dell'estinzione, tieni da parte almeno 6-12 mesi di spese.
• Hai altri debiti più cari? Prestiti personali, finanziamenti, carte revolving vanno chiusi prima del mutuo.
• Stai sfruttando il fondo pensione? La deduzione dei versamenti può valere più dell'estinzione. Vedi fondo pensione o PAC.
• Quanto ti pesa il debito? La serenità ha un valore reale. Se il mutuo ti toglie il sonno, un rendimento garantito del 2-3% può essere la scelta giusta anche quando i numeri direbbero altro.

Estinzione parziale: riduci la rata o la durata?

Per i mutui sulla casa l'estinzione anticipata, totale o parziale, è senza penali. Con un'estinzione parziale di solito puoi scegliere:

• ridurre la durata: risparmi più interessi in totale e chiudi prima;
• ridurre la rata: abbassi le spese mensili e aumenti subito la capacità di risparmio.

L'errore da evitare nei calcoli FIRE

Quando calcoli il tuo numero FIRE, non moltiplicare la rata del mutuo per 25 o 28 come se fosse una spesa per sempre. Una rata di 690 € al mese (8.290 € l'anno) trattata come spesa perpetua richiederebbe circa 237.000 € di capitale in più con un prelievo del 3,5%. Ma se al mutuo mancano 15 anni e 100.000 € di debito residuo, il costo reale è molto più basso: basta estinguerlo o coprire le rate rimanenti.

Per questo la rata va trattata come una spesa temporanea, come il capitale ponte nella pensione anticipata. Spesso la strategia più efficiente è arrivare alla data in cui smetti di lavorare con il mutuo estinto o quasi: abbassa le spese fisse proprio negli anni in cui il portafoglio è più vulnerabile.